Продажа недвижимости в РФ

Продажа недвижимости в РФ: особенности и риски

Российское законодательство относит к недвижимости земельные участки и все, что прочно связано с землей: здания, сооружения, помещения. Сведения обо всех недвижимых объектах на территории РФ вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Как правило, владелец недвижимости может распорядиться ею любым образом, включая продажу в любой момент любому другому лицу. Однако продажа недвижимости имеет свои нюансы, которые нужно учесть потенциальному продавцу, если он не хочет понести неоправданные затраты либо лишиться своей недвижимости и денег. Основные моменты, которые нужно учитывать при продаже, будут изложены ниже.

Продаваемый объект недвижимости

Следует отметить, что земельные участки регистрируются в ЕГРН отдельно от зданий, а части зданий (жилые квартиры, нежилые помещения, парковочные места) – отдельно от самих зданий. Таким образом, у земли и построек на ней могут быть разные собственники. При этом возможны ситуации, когда продажа таких объектов недвижимости тоже происходит по отдельности. Например, если собственнику жилого дома не принадлежит земельный участок под ним, он может продать дом отдельно от земельного участка. Однако при совпадении собственников земли и дома в одном лице такая продажа уже невозможна – участок и дом должны быть проданы как единый объект[1].

Также владелец может в действительности владеть недвижимым объектом не полностью, а частично: иметь долю в праве собственности на объект (обычно на основании приватизации или наследования) или иметь его в совместной собственности (обычно при приобретении его в браке). Продажа такой недвижимости или доли в праве собственности имеет свои особенности (см. ниже).

Порядок заключения сделки

Для совершения сделки по купле-продаже недвижимости стороны должны оформить письменный договор. В нем следует прописать, какое имущество передается, а также порядок и размер оплаты по договору. В частности, продаваемое имущество должно быть определено максимально точно. Также в договоре необходимо указать недостатки имущества, которые могут привести к претензиям (в том числе судебным) покупателя в будущем. 

Стороны могут заключить сделку лично или через представителей, действующих по нотариально заверенной доверенности^[2]. Однако основные условия сделки крайне желательно согласовать сторонам напрямую. С целью минимизации рисков представителям следует выдавать доверенность с определенными полномочиями (например, на подписание сделки по определенной цене или на подачу уже подписанных продавцом документов для регистрации). В некоторых случаях закон устанавливает обязательность нотариального заверения договора (например, при продаже доли в недвижимом имуществе^[3], продаже имущества несовершеннолетних или недееспособных лиц^[4]). Стороны могут также удостоверить договор у нотариуса по своей инициативе и поручить ему последующую регистрацию права собственности.

После этого обе стороны сделки (либо их представители или нотариус) подают в орган, занимающийся регистрацией прав на недвижимость (Росреестр) заявление о регистрации права собственности нового владельца^[5], с приложением договора, подтверждения уплаты госпошлины и при необходимости иных документов. В течение 7-9 рабочих дней Росреестр регистрирует переход права собственности к покупателю^[6].

Для непосредственной передачи недвижимости стороны, как правило, составляют акт приема-передачи, где фиксируют состояние недвижимости на момент передачи, момент передачи имущества новому владельцу, с которого на него перейдет обязанность содержать имущество и риск его утраты или повреждения. При этом передача может происходить как до, так и после регистрации перехода права собственности.

Особенности продажи долевой и совместной собственности

Для продажи доли в праве собственности на недвижимость собственник должен первоначально направить письменное предложение об этом другим собственникам долей в том же самом имуществе (с указанием цены). Право продать сторонним лицам возникает только если долевые сособственники откажутся от права выкупа или не дадут ответ в течение 1 месяца. Подтверждение извещения сособственников и/или их отказ выкупить долю должны быть представлены продавцом при регистрации перехода прав в Росреестре[7]. Хотя нарушение этого положения не означает недействительности сделки (долевой сособственник может лишь принудительно выкупить долю в течение 3 месяцев^[8]), Росреестр не зарегистрирует переход права собственности без этих документов.

Совместным имуществом супругов в России при отсутствии брачного договора между супругами признается имущество, приобретенное в период брака возмездно (при купле-продаже или обмене)[9]. При продаже российской недвижимости, нажитой в браке супругов из разных стран, нужно учесть также положения применимых международных конвенций. Как правило, к смешанным бракам применяется законодательство страны совместного проживания или общего гражданства супругов. Также некоторые конвенции прямо предписывают применять к недвижимости законодательство страны ее нахождения. 

В любом случае отчуждение находящейся в России недвижимости, являющейся совместным имуществом, требует нотариально заверенного согласия другого супруга (в том числе бывшего, если имущество после развода не было разделено). Этот документ не является обязательным для представления в Росреестр. Поэтому переход права может состояться и без него. Однако следует учесть, что имевший право совместной собственности супруг, не давший согласия на сделку, может оспорить ее в течение 1 года с момента, когда узнал или должен был узнать о ее совершении^[10]. 

Особенности продажи недвижимости, принадлежащей детям до 18 лет

Продажа недвижимости, находящейся в собственности детей младше 18 лет, имеет определенные ограничения. Родитель или опекун (законный представитель) обязан получить на такую продажу предварительное согласие органа опеки и попечительства^[11]. Условием такого согласия, в свою очередь, на практике обычно является отсутствие уменьшения имущества несовершеннолетнего. Поэтому законные представители ребенка в этом случае обязаны предоставить эквивалентную по стоимости недвижимость или положить деньги на счет ребенка. Отсутствие согласия органа опеки и попечительства повлечет отказ Росреестра в регистрации перехода права собственности, а нарушение данных как условие такого согласия обязательств – к оспариванию сделки.

Оплата по сделке

Стоимость продаваемого имущества и порядок расчетов по сделке должны быть закреплены в договоре купли-продажи. Могут использоваться следующие способы: 

- расчеты наличными деньгами с передачей денег напрямую между сторонами,

- расчеты с использованием банковской ячейки, 

- расчеты с использованием депозита нотариуса,

- перевод средств на банковский счет,

- оплата с использованием аккредитива.

При расчетах наличными деньгами от продавца могут потребовать расписку, подтверждающую получение им денег от покупателя. Такую расписку продавец может выдать покупателю только после фактической передачи им всей суммы. Этот способ также связан с наиболее существенными рисками мошенничества со стороны покупателя (например, передача фальшивых денег) или ограбления.

При расчетах с использованием банковской ячейки в специализированный банковский сейф в присутствии покупателя и продавца закладывается сумма оплаты по сделке. После регистрации перехода прав в течение определенного договором с банком срока продавец представляет подтверждающий документ в банк и забирает содержимое ячейки. Основной риск при таком способе связан с тем, что банк не несет ответственность за сохранность содержимого, поэтому в случае кражи доказать наличие соответствующей суммы крайне затруднительно. Кроме того, в случае пропуска срока обращения продавца доступ к ячейке получает уже покупатель (как если бы сделка не состоялась).

Расчет с внесением средств на депозит нотариуса покупателем является относительно безопасным способом, однако связан с дополнительными расходами на оплату данной нотариальной услуги.

Расчеты с использованием переводов на банковский счет более удобны сторонам, находящихся в разных городах или странах. Однако переводы на значительные суммы могут вызвать подозрение служб безопасности банков, занимающихся борьбой с отмыванием денежных средств. Кроме того, международные переводы из России в другие страны могут быть затруднительны из-за ограничений, связанных с валютными операциями. Также отсутствует гарантия оплаты покупателем после завершения сделки.

Расчет с использованием аккредитива предполагает открытие специального счета, с которого продавец сможет получить деньги на основании документов, подтверждающих сделку. Ограничением в его использовании могут служить возможности банков в месте совершения сделки, а также стоимость банковских услуг.

Для минимизации рисков потери недвижимости при неоплате по сделке также существует возможность зарегистрировать право залога продавца на недвижимость до момента ее полной оплаты. Оно может быть зарегистрировано при подаче документов на регистрацию перехода прав в Росреестр.

Налоги

Российское налоговое законодательство устанавливает, что при продаже недвижимости ее владелец должен уплатить налог на доходы физических лиц, если владеет ею не более 5 лет (не более 3 лет – если собственность унаследована, приватизирована или получена в дар от близких родственников, а также, если продается единственное жилое помещение). Налог составляет 13 % для налоговых резидентов РФ или 30 % - для нерезидентов (налоговый резидент РФ – лицо, находящееся в РФ не менее 183 дней в течение 12 календарных месяцев подряд)^[12]. У налоговых резидентов есть право уменьшить сумму облагаемого дохода на 1 млн руб. (для жилой недвижимости и земельных участков) или на 250 тыс. руб. (для другой недвижимости), либо на сумму расходов на ее приобретение^[13]. При этом доход от продажи, с которого платится налог (без учета вычетов), не может быть меньше, чем 70 процентов кадастровой стоимости недвижимости, указанной в ЕГРН^[14].

Выводы и рекомендации

Для того чтобы снизить риски потерь при заключении сделок с недвижимостью, продавцу рекомендуется следующее:

- привлекать к содействию в оформлении сделки и поиске покупателя опытных и не заинтересованных в сделке лично специалистов;

- лично встретиться или пообщаться с покупателем, для оценки его возможности оплатить сделку, готовности действовать честно и добросовестно;

- получить и представить к моменту регистрации сделки все связанные с ней документы (в частности, согласие супругов, извещение и/или отказ долевых сособственников от преимущественного права покупки и т.д.);

- не передавать покупателю или его представителю оригиналы документов до завершения сделки;

- выбрать наиболее безопасный способ оплаты, гарантирующий исполнение сделки покупателем;

- учесть потенциальное налоговое бремя.

При реализации каждого из вышеуказанных вариантов необходимо учесть и доказать множество значимых для дела обстоятельств. Для этого требуется качественная проработка действий с привлечением квалифицированных юристов.

Чем мы можем помочь

Юристы компании «Аваков Тарасов и партнеры» оказывают помощь по делам о продаже недвижимости, включая правовые консультации, анализ налоговых последствий сделки, подготовку документов по сделке, проверку контрагентов, взаимодействие с российскими органами власти.

[1] Ст. 35 Земельного кодекса (ЗК) РФ

[2] Ст. 185 Гражданского кодекса (ГК) РФ

[3] Ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

[4] Ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

[5] Ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

[6] Ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

[7] Ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

[8] Ст. 250 ГК РФ

[9] Ст. 256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса (СК) РФ

[10] Ст. 35 СК РФ

[11] Ст. 37 ГК РФ

[12] Ст. 207 НК РФ

[13] Ст. 220 НК РФ

[14] Ст. 214.9 НК РФ